Hizmetlerimiz

Gayrimenkul Değerlemesi

Gayrimenkuller tüm ülkelerde kişisel ve kurumsal mülkiyetin temel alanlarından birisidir. Taşınmaz varlıkların uzun vadeli bir yatırım aracı olması, gelir getirme özelliği, bir güvence veya karşılık olarak kullanılabilmesi, gayrimenkullerin değerlemesini tüm ilişkili tarafların refahının korunması için bir temel araç halinde getirmiştir.

Building in Construction

Bu alan A.B.D.’de 1980’li yıllardan beri kurumsallaşmış; değerleme mesleği standartlaştırılarak uygulaması lisansa tabi olmuş; çok sayıda meslek kuruluşu örgütlenmiş; üniversitelerde ve diğere eğitim kurumlarında formal temel ve yenileme eğitimleri düzenlenmiş; konunun birçok yönü hakkında çok sayıda yayın ve araştırmalar yapılmış ve yapılmaya devam etmektedir.

Türkiye’de ise, ilk kez 2000 yılında Sermaye Piyasası Kurulu’nun Değerleme ile ilgili 34. ve 35. Tebliğleri ile GYO’ları için değerleme yapacak kişilerin lisanslanması ve bu alanda faaliyet gösterecek şirketlerin yapılanması düzenlenmiştir.

Gayrimenkullerin değerlemesi Türkiye’de piyasada uzun yıllardan beri yapılmakla birlikte, formal eğitim sadece birkaç üniversitede verilmekte olup, konuda yayın eksikliği bu konuya yönelmek isteyenler için bir engel oluşturmaktadır. (* Prof. Dr. Esin ERGİN. Gayrimenkul Değerlemesi önsöz)

Bu bağlamda Şirketimizin tanıtımı ile ilgili olarak hazırladığımız kitapçığımızın içine Gayrimenkul Değerlemesi ile ilgili ana bilgileri, özet başlıklar halinde alarak sizlerle paylaşmak istedik.

  1. MÜLK ve DEĞERLEMESİ; Arazi, insanların sosyal ve ekonomik faaliyetlerinin temelini sağlar. Arazi hem somut fiziki bir varlıktır, hem de zenginlik kaynağıdır. Arazi, hayat ve toplum için elzem olduğu için, hukuk, ekonomi, sosyoloji ve coğrafya gibi disiplinler için önemlidir. Bu disiplinlerin her biri mülk konusunun değişik bir kavramını kullanır. Hukukun geniş ilgi alanı içinde mülkiyet ve arazinin kullanımı gibi konular işlenir. Ekonomide ise, arazi üretiminin dört aracından biri olarak, emek, sermaye ve girişimcilik ile birlikte anılır. Arazi, bir ülkenin ulusal servetin sağlayan birçok öğe içerir. Sosyoloji toprağın ikili doğasını açıklar: 1 Herkes tarafından paylaşılan bir kaynak, 2) Bireyler tarafından sahip olunabilen, alınıp satılabilen ve kullanılabilen bir mal. Coğrafya toprağın fiziksel öğelerini ve bunu kullanan insanların eylemlerini açıklar. Hukukçular, Ekonomistler, sosyologlar ve coğrafyacılar arazinin özellikleri konusunda ortak anlayışa sahiptirler. 1) Her toprak parseli konum ve yapısı açısından kendisine özgüdür. 2) Toprak fiziksel olarak hareketsizdir, kımıldatılamaz. 3) Toprak süreklidir, eskimez. 4) Toprak arzı sınırlıdır. 5) Toprak insanlar için faydalıdır. Gayrimenkul değerleme uzmanları bu özellikleri gayrimenkulün değerinin temeli olarak görürler. Arazinin fiziksel özelliğine karşıt olarak değer, ekonomik bir kavramdır. Değerleme uzmanları diğer disiplinlerde geçen arazi kavramlarını dikkate alırlar ancak en çok piyasasının değeri nasıl ölçtüğünü gözlemlerler. Piyasalar insanların toplumsal ve ekonomik güçler karşısındaki tutum ve eylemlerini yansıtırlar. Arazi, mülkiyet haklarını içeren ve toplumun yararı için bu hakların yasal olarak sınırlanabildiği fizik bir varlıktır.

Arazi, aynı zamanda zenginliğin de kaynağıdır, yani ekonomik açıdan para ile ölçülebilir ve değişim değeri vardır.  Toprak ve ünleri ancak müşteriler tarafından fiyatları ödenen, yararlı, arzu edilen mallara ya da hizmetlere dönüştürüldüklerinde ve sınırlı arza sahip olduklarında ekonomik bir değere sahiptir. Bir ekonomik kavram olarak zenginlik kaynağı olması ve bir değer içermesi DEĞERLEME TEORİSİNİN temelinde yer alır. Ekonomik kavram olarak arazi, DEĞERİN KAYNAKLARI ve TEMELLERİ konusundaki uzun bir düşüce tarihini yansıtan DEĞER TEORİSİNİN temelini oluşturur. Değer teorisi, DEĞERLEME RAPORLARI ve DEĞERLEME YAZININDA kullanılan DEĞER TANIMLARINA katkıda bulunur ve PROFESYONEL DEĞERLEME UYGULAMA KAYNAKLARININ temelinde yatan DEĞERLEME FELSEFESİNİN önemli bir parçasıdır.

  1. GAYRİMENKUL, MÜLKİYET HAKKI ve KİŞİSEL MÜLKİYET; Gayrimenkul değerlemesinde GAYRİMENKUL ve MÜLKİYET HAKKI arasında önemli farklar vardır. Bu kavramlar farklı olmasına karşın gayrimenkul hukukunda bazen yasal amaçlar için eşanlamlı olarak kullanıldığını görmekteyiz. Gayrimenkul fiziksel olarak arazi ve onun binalar gibi ayrılmaz parçalarıdır. Gayrimenkul sabit ve somuttur. Gayrimenkulün asıl tarifinde aşağıdaki somut bileşenler vardır. a) Arazi, b) Ağaçlar ve mineraller gibi toprağın doğal olarak ayrılmaz parçaları, c) İnsanlar tarafından araziye bağlanmış binalar ve çevre düzenlemeleri gibi ekler. Ek olarak bütün sabit bina ekleri ve binanın yapısına eklenen unsurlar genellikle gayrimenkulün bir parçası olarak edilirler. Gayrimenkul hem toprağın altındaki hem de üstündeki eklentileri içerir. Mülkiyet hakkı, fiziki gayrimenkul mülkiyetinin içinde yer alan bütün çıkarlar, yarlar ve hakları içerir. Bir gayrimenkul üzerinde bulunan bir hak veya çıkara da varlık adı verilir. Tam olarak bir gayrimenkul üzerdeki hak, kişinin o gayrimenkul üzerindeki çıkarının derecesini, doğasını ve kapsamını belirler. BU açıklamalar çerçevesinde tanımlama olun gidecek olursak;

GAYRİMENKUL; Fiziksel olarak arazi ve araziye eklenmiş olan yapılardır. Üzerindeki yapılandırmaları da içeren belirli bir arsa veya arazi parçasıdır.

MÜLKİYET HAKKI;  Fiziki gayrimenkulün içinde var olan bütün çıkarlar, yararlar ve haklar; temelde gayrimenkul mülkiyetini olanaklı kılan temel haklar demetidir. Gayrimenkul ve mülkiyet hakkı arasındaki fark, değerleme için temeldir. Bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının toplamına HAKLAR DEMETİ adı verilir. Haklar demeti, bir özel mülkiyet içindeki gayrimenkulü kullanma, satma, kiralama, menkulleştirme, içine girme ve hibe etme gibi bütün hakları içerir ve bu demet içindeki her bir bölüm demetten ayrılabilir ve piyasada ticari olarak değerlendirilebilir. Değerleme uzmanları, yalnızca gayrimenkul ve mülkiyet hakkı arasında değil anı zamanda gayrimenkul, kişisel mülk ve ticari ekler arasında olan farkları da değerlendirirler. Değerleme uzmanları, bir kalemin kişisel mülk mü ya da ticari ek mi olduğunu, mülkün değerine katılıp katılmayacağın bilmek zorundadırlar. Eğer bir kalem ek olarak sınıflandırılırsa, bu gayrimenkulün bir parçasıdır ve bunun değere katkısı değerleme raporunda yer alır.

  1. DEĞERLEME UYGULAMALARI; Karmaşık toplumumuzda DEĞERLEME UZMANI ve DEĞERLEME sözcükleri birçok anlama gelebilir. Bu nedenle bu deyimleri düzgün kullanmak ve değerleme yapan kişi ve kuruluşları doğru tanımlamak çok önemlidir. LİSANSLI ve SERTİFİKALI GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMAN VE ŞİRKETLERİ, İLKELERİ YASA KOYUCU TARAFINDAN KOYULMUŞ OLAN EĞİTM, DENEYİM VE İMTİHAN KRİTERLERİNİ KARŞILAMIŞ OLUP SAHİP OLDUKLARI LİSANSLI YA DA SERTİFİKALARI KAPSAMINDA KENDİLERİNE YASA İLE TANIMLANAN DEĞERLEME İŞLEMLERİNİ YAPARLAR. Sürekli eğitim, profesyonel gelişmenin köşe taşıdır. Profesyonel çalışmaya bağlılık, bir yandan sektörü düzenlerken diğer yandan da kaliteli bir değerleme işini garanti eder.  Değerleme süreçlerinin uygulanması ve değerleme uzmanının vardığı sonuçları ileten rapor, görevin doğasına uygun, yani, amacına ve kullanım niyetine uygun olarak yapılır. Yanlış anlaşılmalara neden olmamak için, müşteri ile değerleme uzmanının işin başlangıcında işin kapsamı konusunda tam olarak anlaşmaları önerilir.

DEĞERLEME (Tanım); Bir değer düşüncesi geliştirme faaliyeti ya da süreci.

DEĞERLEME ÖZELLİKLERİ ( Tanım); Değerleme, bir değerleme sorununun uygun bir içimde çözülmesi için, uygun bir pazara yönelmiş, ilgili verilerin toplanması, uygun analitik tekniklerin kullanılması, bilginin, deneyim ve profesyonel yargının uygulanmasını içerir. Değerleme uzmanı, müşterisine bütün gerekli Pazar delillerini yansıtan bir gayrimenkul değer düşüncesi sunar.

DEĞERLEME DANIŞMANLIĞI (Tanım) ; Bir sorunu çözmek için bir analiz geliştirme, tavsiye etme veya değer fikri geliştirme süreci. Bir değer fikrinin görev sonuçlarına götüren analizin bir parçası olma.

DEĞERLEMENİN GÖZDEN GEÇİRİLMESİ ( Tanım ve Özellikler); Başka bir değerleme uzmanının çalışması hakkında bir fikir geliştirme ve belirtme işi ya da süreci. Değerleme gözden geçirme süreci bir kalite kontrolü ya da denetim işine benzetilebilir. Bir değerlemeyi gözden geçiren uzman, diğer değerleme uzmanlarının yaptıkları işlerin sonuçlarının rapor edilen veriler ya da diğer bilgilerle uygun olup olmadığın kontrol eder. Tam ve sınırlı değerleme raporları 3 şekilde sunulabilir. 1) Tam içerikli değerleme raporları (bir görevde kullanılan bütün veri ve analizleri belirtir) , 2) Özet değerleme raporları (Kullanılan verileri ve analizleri özetleyerek bildirir), 3) Sınırlı değerleme  raporları (yalnıza değerleme sonucunu bildirir).

  1. BİR DEĞERLEMENİN AMACI ve KULLANIM ŞEKLİ; Bir değerleme raporunun amacı ve konusu değerleme görevinde bildirilir.

Başlıca değer tipleri;

1) PİYASA DEĞERİ,

2) FAAL İŞLETME DEĞERİ,

3) VERGİ DEĞERİ,

4) KULLANIM DEĞERİ,

5) YATIRIM DEĞERİ,

6) DİĞER TİP DEĞERLER.

Değerlemenin amacı “son fiyat biçme” için bir temel oluşturmaktır.Ancak, bu değerlemen kullanımı değiştirmez. Değerleme raporunun yapısı değer biçme düşüncesinin kullanılma amacına göre biçimlendirilmiş olabilir, ama değer kendi başına değişmez.

Örneğin, tek ailelik bir konutun değerlemesi bir satışı ya da bir ipotek finansmanını kolaylaştırmak için düzenlenmiş,  ya da yenileme amacı ile sınırlı bir rapor formunda veya mahkemede bir davada kullanılmak üzere tam içerikli olabilir.  Ancak, şartlar ne olursa olsun TL değeri ya da tarif edilmiş değere ilişkin rakamlar aynı olacaktır. Değerlemenin kullanım şekli bir değerleme raporunda belirtilen bilgilerin müşteri tarafından nasıl kullanılacağıdır. Değerlemenin kullanım şekli ya da fonksiyonu müşterinin ihtiyacı ile belirlenir. Örneğin, bir müşteri bir evin piyasa değerini, ona gerektiğinden fazla para ödemek için, ya da satışta bu ev karşılığında gereğinden daha az paraya razı olmamak için bilmek isteyebilir. Müşteri olarak şirketler bir bölgeye yerleşmede önce oradaki kira seviyelerini ve demografik hareketleri öğrenmek isteyebilirler. Ya da bir müteahhit bir bölgede apartman kompleksleri yapımına başlamadan önce, o bölgedeki arz ve talep dengesi hakkında bilgi sahibi olma isteyebilir. Bir değerlemenin bir gayrimenkul için bir karar almada temel oluşturması nedeniyle, değerlemenin kullanım amacı müşterini ama istediği kararına bağlıdır. Değerleme uzmanı, bir değerleme sorununu tanımlarken müşterinin isteklerini göz önüne almalı, hem kendisi, hem müşteri, hem de profesyonel değerleme uygulamaları için uyun bir tavır geliştirmelidir.

  1. DEĞERLEMENİN TİPİK UYGULAMA ALANLARI;

MÜLKİYETİN EL DEĞİŞTİRMESİ;

  • Olası alıcılara bir teklif fiyatı hazırlamada yardımcı olmak,
  • Olası satıcılara kabul edilebilir bir satış fiyatı konusunda karar vermelerine yardımcı olmak,
  • Gayrimenkul değişimleri için bir temel oluşturmak,
  • Çoklu mülkleri mülkiyetini yeniden organize etme ya da birleştirme konularında temel oluşturmak
  • Bir işlemin satış fiyatı koşullarını belirlemek,

FİNANSMAN VE KREDİ;

  • İpotek karşılığı alınacak borç için verilen garantinin kıymeti konusunda fikir geliştirmek
  • Bir yatırımcıya gayrimenkul ipoteği, bono veya diğer kıymetli evrak satın alınması konusunda karar vermesi için güvenilir bilgi sunmak,
  • Bir gayrimenkul için kredi sigortası veya garanti verme konusunda karara temel oluşturmak
  • DAVALAR;
  • İstimlâk işlemleri; Bir mülkün bütününe bir piyasa değeri biçmek ( örneğin el koymadan önce) . El koymadan sonra bir mülkün kalanına piyasa değeri biçmek, Bir mülk el koymanın sonucundaki zararı tahmin etmek,
  • Mülk Bölüştürme; Sözleşme uyuşmazlıklarında bir mülk için piyasa değeri tahmini oluşturmak. Bir portföyün parçası olarak bir gayrimenkul üzerinde bir piyasa değeri tahmini oluşturmak. Ortaklık payları konusunda bir piyasa değeri tahmini oluşturmak,
  • Çevre yasaları ile ilgili sorunlar; Çevre yasalarını ihlalin oluşturduğu hasarları tahmin etmek. Çevreye karşı yapılan kazaların oluşturduğu hasarı tahmin etmek.

VERGİ KONULARI;

  • Vergi değeri konusunda fikir oluşturmak,
  • Varlıkları amortismana tabi tutulabilir ( ya da sermayesini geri alabilir) kalemler, örneğin binalar; ve amortismana tabi tutulamaz ( ya da sermayesini geri alabilir) kalemler; örneğin arazi gibi; şeklinde ayırmak ve uygulanabilir amortisman oranlarını tahmin etmek,
  • Hibe ve miras vergilerini saptamak,

YATIRIM DANIŞMANLIĞI, KARAR VERME VE MUHASEBE;

  • Kira tarifeleri ve koşulları saptamak,
  • Bir inşaat ya da yenileme projesi için fizibilite hazırlamak,
  • Şirketlere ya da üçüncü şahıslara başka bir şehirden transfer edilmiş çalışanlara ev almaları, kiralamaları konusunda yardımcı olmak,
  • Sigortacıların, sigorta eksperlerinin ve sigortalıların gereksinimlerine hizmet etmek,
  • Şirket birleşmelerini, hisse senedi sigortaları ve defter değerini yeniden değerlemeyi kolaylaştırmak,
  • Hacizli satışlarda ya da açık arttırmalarda malın satış ve tasfiye değeri hakkında fikir oluşturma,
  • Müşterilerine yatırım amaçları, alternatifler, kaynaklar ve kısıtlamalar ve faaliyetlerinin zamanlamaları konusunda danışmanlık yapmak,
  • İmar komisyonları, mahkemeler, planlamacılara önerilen hareketlerin olası etkileri üzerine danışmanlık yapmak,
  • Değer biçme konularında hakemlik yapmak,
  • Piyasanın arz ve talep eğilimlerini analiz etmek,
  • Gayrimenkul piyasalarının durumunu belirlemek,
  • Sabit değerlere kıymet biçmek ve değer paylaşımı işlemlerinde yardımcı olmak.

DEĞERLEME UZMANININ SORUMLULUK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

  • Değerleme endüstrisi bir yandan daha fazla profesyonellik için çaba saf ederken öte yandan değerleme sorumluluğu ve potansiyel yükümlülüğü de artıyor. Değerleme uzmanları ihmalkârlık, yanlış temsil, sahtecilik, sözleşmeye aykırı davranma, devlet tarafından belirlenen ve tanımlan standartlara uymama gibi konularda sorumludurlar. Olası sorumluluk alanları aynı zamanda sözleşmenin gizliliği , açıklama ve dava süreci ( keşif işlemleri, bilirkişilik, sorgu ve görevden alma vb..) gibi konuları da kapsar.
  • Değerleme uzmanları bilmeden ya da istemeden yanlış davranışlar yapma konusunda kendilerini korumak için önlemler almalıdır. Devamlı eğitim sayesinde rekabetçi kalmayı sürdürmek, kontrol listeleri ve yedekleme listeleri yapmak ve Profesyonel Değerleme Uygulaması Tek Tip Standartlarına hafiyen uymak, değerleme uzmanlarının yasal anlaşmazlık risklerini azaltmaya yardım eder. Profesyonel Sorumluk sigortası sistemi devreye girmelidir.

DEĞERİN DOĞASI; Değer konusu bir çok gayrimenkul ile ilgili faaliyetin odak noktasıdır. Değer kavramının günlük konuşmada dikkatsizce kullanılmasına karşın, ekonomide özel bir anlamı vardır ve benzeri kavramlar olan fiyat ve maliyetten ayrı tanımlanır.

FİYAT; Bir değişim işlemi çerçevesinde belirli bir alıcının ödemeyi ve belirli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutar.

MALİYET; Bir yapı için harcanan toplam para miktarı; değişim fiyatı değil retim değeri. Değerleme uzmanları direkt (sert) ve dolaylı (yumuşak) maliyetler arasındaki ve girişimci katkısının maliyetini ayırabilirler.

DEĞER; 1) Belirli bir zamanda belirli bir mülk, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi. 2) Gayrimenkul mülkiyetinin ileride gerçekleşecek yararlarının bugünkü değeri.

  • Değerleme uzmanları fiyat, maliyet ve değer kavramlarını dikkatle birbirlerinden ayırmalıdır.

DEĞER TİPLERİ;

PİYASA DEĞERİ; Belli bir tarihte, nakit olarak ya da nakitle ifade edilen şartlar içinde, ya da diğer kesin açıklanmış şartlarla, adil bir satışa cevaz verecek makul bir süre rekabetçi piyasa şartlarına sunulmuş olarak, belirli mülk haklarının devrinin, alıcı ve satıcının ihtiyatlı bilgi ve kendi çıkarlarına yönelik ve her hangi bir baskı altında kalmadan gerçekleştirecekleri en olası fiyattır.

USPAP PİYASA DEĞERİ; Appraisal İsntitute’a bağlı olan Profesyonel Değerleme Uygulaması Tek Tip Standartları (USPAP) her değerleme raporuna belli kalemlerin eklenmesi ile tespit edilen değer.

(IVSC) INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMİTTEE. Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka eki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir parlama sonucu ve her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır.

APPRAİSAL INSTİTUTE TANIMI; 1993 yılında Institute tarafından piyasa değeri, çıkartma değeri ve tasfiye değeri arasındaki farkları açığa kavuşturmak için geliştirilmiştir.

KULLANIM DEĞERİ; Bir mülkün kullanıldığı şekilde ele alan ve alternatif kullanımları dikkate almayan değeridir.

SINIRLI PİYASALI MÜLK; Belirli bir zamanda göreli olarak olası alıcıların az olduğu mülk.

ÖZEL AMAÇLI MÜLK; Kendine özgü tasarımı olan sınırlı piyasalı mülk; özel inşaat materyalleri ya da yerleşimi mülkiyeti kullanım amacı ile sınırlıdır.

YATIRIM DEĞERİ; Bireysel yatırım koşullarına bağlı olarak belirli bir yatırımcı veya bir grup yatırımcı için bir mülkün kendine özgü değeri. Bu değer, bireysel olmayan ve bağımsız olan piyasa değerinden farklıdır.

FAAL İŞLETME DEĞERİ; Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan bir kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış gibi değer.

VERGİ DEĞERİ; Bir mülkün vergi listelerinde vergiye esas olan değeridir. Piyasa değerinden düşük ya da yüksek olabilir, ya a piyasa değerinin bir oranı ile hesap edilebilir.

  DEĞER FAKTÖRLERİ; Bir ürün, eşya ya da hizmetin değeri onların doğası gereği oluşmaz; bu değerleri piyasayı oluşturan bireyler oluşturur. Değeri yaratan ilişkiler karmaşıktır ve değeri etkileyen faktörler değiştiğine değerler de değişir. Tipik olarak dört karşılıklı bağımlı ekonomik faktör değeri yaratır. Bunlar;

  A)Yararlılık; Bir ürünün insanın isteğini gereksinimini ya da arzusunu tatmin etme yeteneği.

  1. B) Kıtlık; Bir malın var olan ya da beklenen arzının o mala olan talep karşısında yetersiz olmasıdır. Kıtlık koşulları değere katkıda bulunur.
  1. C) Arzu; Satın alanın bir insan gereksinimi karşılama ya da hayatı devam ettirecek şeyler ışındaki bireysel gereksinimleri giderme isteğidir.
  1. D) Etkin satın alma gücü; Bir birey ya da bir grubun bir piyasaya katılma yeteneğidir.

  ARZ; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satış ya da kira için piyasada olan mülk miktarı.

  TALEP; Gayrimenkullerde belirli bir piyasada belirli bir zamanda çeşitli fiyatlarda satın alma ya da kiralamak için arzulanan mülk miktarı.

  ÜRETİM FAKTÖRLERİ; Arazi, işgücü, sermaye ve girişimci koordinasyonu bileşenleri üretimin dört faktörüdür.

  MÜLKİYET HAKKI DEĞERLERİNİ ETKİLEYEN GÜÇLER; Gayrimenkullerin değeri insan hayatını etkileyen dört temel gücün birbirini etkilemesini yansıtır. Bunlar; TOPLUMSAL EĞİLİMLER, EKONOMİK KOŞULLAR, DEVLET KONTROLLERİ VE YÖNETMELİKLERİ, ÇEVRESEL KOŞULLARI’NDAN müteşekkildir.

  DEĞERLEME SÜRECİ; Değerleme uzmanının bir müşterisinin gayrimenkul değeri hakkında sorduğu sorulara yanıt hazırlamak için izlediği sistematik bir dizi prosedürdür. Ana başlıklar halinde;

SORUNUN TANIMI; Müşterinin Tanıtımı/Olası kullanıcıların tanımı- Değerlemenin kullanım amacı- Değerlemenin amacı-  Değer tahmininin tarihi- Mülkün özelliklerinin tanımı- Olağanüstü varsayımlar- Hipotetik koşullar..

İŞİN KAPSAMI, VERİLERİN TOPLANMASI ve MÜLKÜN TANIMLANMASI; Piyasa alanı verileri ( Bölgenin, şehrin ve komşuluk çevresinin genel özellikleri) Konu Gayrimenkul Verileri ( Arsa ve üzerindeki yapılandırmaların özgün nitelikleri, kişisel mülk, işletme aktifleri)  Karşılaştırılabilir Mülklerle ilgili veriler ( satışlar, satıştaki mülkler, boşluk oranlar, maliyetler ve kapitalizasyon oranları)

VERİ ANALİZİ; Piyasa Analizi( Talep çalışmaları, Arz çalışmaları, Pazarlanabirlik çalışmaları)  En etkin ve en verimli kullanma analizi ( Boşmuş gibi arsa, ideal yapılandırma, yapılandırılmış mülk)

ARAZİ DEĞERİ TAHMİNİ; 3 yaklaşımın uygulanması;

1) MALİYET,

2) SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI

3) GELİR KAPİTALİZASYONU.

DEĞER GÖSTERGELERİNİN UZLAŞTIRILMASI VE ÖN DEĞER TAHMİNİ

TANIMLANAN DEĞERİN RAPORU,

KAYNAKÇA; Gayrimenkul değerlemesi ( İMKB-Appraisal Institute)